Walter Breuer

06. 04. 2020

Chcete predať byt alebo dom a rozmýšľate či je pre Vás lepšie ušetriť peniaze samopredajom, alebo bude výhodnejšie za províziu zveriť všetky starosti do rúk odborníkovi? Aké riziká a komplikácie na vás čakajú pri samopredaji?

Predstava, že predajom nehnuteľnosti bez pomoci profesionála ušetríte,  je vo väčšine prípadov mýtus. Už len hodiny, ktoré strávite pri zostavovaním účinného marketingu (ak viete ako nato), vybavovanie telefonátov, organizovanie prehliadok a štúdium právnych náležitosti vám zaberie veľa času. Tento čas by ste mohli venovať svojej rodine a práci, ktorá vás reálne živí. Pripočítajte si ešte riešenia neočakávaných situácii, ktoré sa niekedy pri predaji objavia, a zistíte že ste prišli o viac peňazí ako len  províziu realitnému maklérovi. Ten by mal na starosti celý priebeh obchodu od začiatku až do konca. Bez komplikácii prebehne asi 10% predajov.

Aké riziká teda prináša samopredaj?

Správne nastavenie trhovej ceny.

Samoprejacovia robia v nastavovaní  často chybu, nakoľko nepoznajú trh a cenu nastavujú iracionálne:

1 podľa svojho úsudku.

2 podľa daných ponúk nehnuteľnosti na portáloch.

3 podľa rady susedov, kolegov a iných „odborníkov“

V prvom prípade často svoju nehnuteľnosť podhodnotia alebo nadhodnotia. V obidvoch prípadoch sa klient pripravuje o peniaze. Buď je to spôsobené nízkou cenou alebo prehnane vysokou (nereálnou) a tým pádom nezáujemom kupujúcich a dlhým predajom, ktorý sa často konči finálnym znížením ceny až pod trhovú cenu.

V druhom prípade určovať cenu podľa ponúk na portáloch tiež nie je presné. Väčšina ponúk je stará a predražená. Správne nastavené nehnuteľnosti na portáloch sa dlho neohrejú, a je veľká pravdepodobnosť, že týmto spôsobom svoju nehnuteľnosť predražíte a bude nezaujímavá. Budete ju predávať opäť dlho a so stratou.

Tretím prípadom je podľahnutie nesprávnemu aj keď vábivému odporúčaniu blízkych osôb, ktorý vám s dobrým úmyslom „navrhnú“ cenu, ktorú by ste radi videli finálne na účte po predaji vašej nehnuteľnosti. Ich rady vychádzajú zo klasického zdroja JPP „jedna pani povedala“, bez opodstatnených a racionálnych dôkazov.

Preto Vám odporúčam trhovú cenu nastaviť cez profesionálneho realitného makléra, ktorý v danej oblasti pôsobí. Nakoľko pozná dokonale trh a vie vám cenu danej nehnuteľnosti nastaviť s veľkou presnosťou podľa stavu, veku, lokality a iných relevantných parametrov. Tým pádom získate pri predaji maximum z ceny a ušetríte aj čas.

Príprava nehnuteľnosti na predaj.

Samopredajcovia väčšinou pri príprave nehnuteľnosti nevedia, ako ju majú pripraviť, aby upútali a vyvolali emócie u klientov. Zabúdajú spraviť na nehnuteľnosti drobné úpravy, upratať, odstrániť negatívne vplyvy vďaka ktorým stráca nehnuteľnosť na cene. Preto odporúčam aj pri tejto službe osloviť profesionálneho makléra, ktorý má vo svojich službách Home staging. Tento zvyšuje atraktivitu vášho domu alebo bytu a uľahčí jeho predaj či prenájom. Cieľom Home Staging je dosiahnuť, aby sa nehnuteľnosť javila čo najatraktívnejšie pre čo najväčší počet potenciálnych záujemcov, a aby sa predala alebo našla nájomníkov v čo najkratšom čase a za čo najvyššiu cenu.

Správna propagácia nehnuteľnosti na predaj.

Samopredajcovia pri propagácii nehnuteľnosti robia chyby vďaka ktorým stráca ich nehnuteľnosť na cene. Je to väčšinou inzerovanie nehnuteľnosti s nekvalitnými fotografiami alebo dokonca bez fotografií. Alebo nekvalitné a nepresné znenie inzerátov. Preto aj tu odporúčam vyhľadať  profesionálneho realitného makléra, ktorý pri propagovaní nehnuteľnosti robí profesionálne fotografie, 3D virtuálne prehliadky a video prehliadky. Vďaka týmto službám  bude vaša nehnuteľnosť pútavejšia a ušetrite čas aj pri veľkom množstve obhliadok. Pri použití týchto technológii a služieb prejavia záujem väčšinou  reálny záujemcovia. Zároveň ušetríte čas zredukovaním obhliadok, nakoľko si budú môcť danú nehnuteľnosť prezrieť aj doma na internete vďaka 3D prehliadkam.

Komunikácia s klientmi.

Samopredajcovia robia pri komunikácii s potencionálnymi kupujúcimi väčšinou chybu, že hneď rozoberajú cenu a ich vyjednávacie schopnosti sú slabé. Nedokážu si preveriť klienta, ktorý chce kúpiť ich nehnuteľnosť cez hypotéku a často sa im stane, že predaj nedopadne dobre, nakoľko klient nedostane hypotéku na kúpu danej nehnuteľnosti. Preto odporúčam využiť služby profesionálneho realitného makléra, ktorý určite spolupracuje s finančnými poradcami. Títo dokážu klientov na začiatku preveriť či dostanú hypotéku alebo nie. Ďalšou výhodou profesionálneho realitného makléra je, že sa vyzná v obchodnom vyjednávaní. Pri obhliadkach nikdy nejedná o cene, a niekedy dokáže pri väčšom množstve záujemcov vyjednať aj vyššiu predajnú cenu.

Ukončenie obchodu.

Samopredajcovia pri ukončení predaja robia chyby, nakoľko nevedia ako správne vypracovať kúpne zmluvy,  čo všetko vydokladovať na katastri  a aký je presne postup aby konanie nebolo prerušené alebo zastavené. Objavujú sa prípady pozabudnutia odstránenia ťarchy či bremena na predávanej nehnuteľnosti,  alebo nesprávne zakreslenie na katastrálnej mape, či legalizácia drobnej stavby, čo môže spôsobiť prieťahy pri predaji a s tým spojenú strata času alebo zmarenie celého obchodu. Preto odporúčam využiť  profesionálneho realitného makléra, ktorý ovláda celý priebeh predaja. Spolupracuje s notárom alebo právnikom, ktorý zabezpečí vypracovanie kúpnych zmlúv. Takýto maklér hneď na začiatku vie čo treba pri predaji vybaviť, aby ste sa vyhli zbytočným prieťahom  a dovedie vás do úspešného konca až po odovzdanie nehnuteľnosti bez akýchkoľvek rizík.

Preto skôr, než sa pustíte do predaja nehnuteľnosti bez realitného makléra si odpovedzte na tieto otázky:

Orientujete sa v občianskom zákonníku, stavebnom zákone a katastrálnom zákone?

Viete ako nehnuteľnosť pripraviť k inzercii a máte na to čas a prostriedky?

Viete správne a efektívne inzerovať, viete ako topovať ponuky, kde inzerovať a ako sa propagovať na sociálnych sieťach?

Máte veľa voľného času?

Máte obchodné a vyjednávacie schopnosti?

Máte spoľahlivého advokáta alebo notára?

Viete čo všetko je treba pre úspešný predaj nehnuteľnosti?

No a čo dodať na záver? Predaj nehnuteľnosti bez realitky je časovo a psychicky náročný proces. Zverte sa do rúk profesionálneho realitného makléra, ktorý vám dokáže, že výška jeho provízie je zaslúžená. Ocení to cela rodina, priatelia a aj váš zamestnávateľ, nakoľko ušetríte čas, peniaze a kopec stresov.