Walter Breuer

18. 11. 2022

Iste si všetci všímame, že sa okolo nás deje niečo, čo sa dlho nedialo a niektorí to možno ani nepamätajú. Inflácia vystúpila do dvojciferných výšin, ceny palív a energií lámu rekordy, úrokové sadzby sú na trojnásobku v porovnaní s vlaňajškom. Celá ekonomika postupne smeruje do recesie. A táto situácia prirodzene ovplyvňuje všetko dianie okolo nás, realitný trh nevynímajúc. A čo sa teda v realitách deje?

Začíname byť svedkami výrazného spomalenia realitného trhu. Rast cien väčšiny nehnuteľností sa de facto zastavil, pri niektorých už dokonca zaznamenávame pokles. Najviac „ohrozené“ sú potom nehnuteľnosti, ktoré boli väčšinou financované hypotekárnymi úvermi. Staršie panelákové byty, ktoré si v posledných rokoch kupovali mladé rodiny zostávajú v inzercii niekoľko týždňov aj mesiacov, pritom ešte na jeseň minulého roka sa predávali takmer samy a počas pár dní. Aj rekreačné chaty a chalupy majú teraz zložitejšiu situáciu, obzvlášť keď porovnáme dopyt teraz a v čase covidových reštrikcií, keď ľudia chaty a chalupy skupovali po desiatkach. Inými slovami nehnuteľnosť, ktorú sme vlani ponúkali dva týždne, budeme tento rok ponúkať možno niekoľko mesiacov, kým sa nájde ten správny kupujúci. A práve o kupujúcich teraz bude núdza. Úrokové sadzby hypoték môžu do konca roka atakovať napríklad aj 5% čo výrazne sťaží ich získanie a tak navrch budú mať tí, ktorí disponujú hotovosťou. Behom pár mesiacov si ponuka s dopytom vymení role. Možno už sa tak dokonca stalo. Ponuka teraz bude vo väčšine prípadov výrazne dopyt prevyšovať. 

Čo teda robiť, ak predávam alebo chcem predať?

 Určite odporúčam začať s predajom čo najskôr, pretože napríklad na jar bude ešte horšie. Dopyt bude aj naďalej klesať a ponuka postupne rásť. To bude predaj nehnuteľností sťažovať a predlžovať. Predávajúci potom musí byť hlavne rozumný v nastavení predajnej ceny. Hoci stále veľa ľudí neverí, ten realitný boom, keď ceny neustále rástli do nebeských výšin a kedy sa predalo prakticky čokoľvek za čokoľvek, je skrátka preč. Teraz si kupujúci budú môcť vyberať a kto bude disponovať peniazmi, ten si bude do určitej miery diktovať podmienky. A teraz viac, než kedykoľvek predtým bude dôležité, aby predaj nehnuteľnosti realizoval skúsený maklér. Profesionál. 

Je tento stav trvalý?

Po každej búrke vždy vyjde slnko, rovnako ako po každej ekonomickej kríze zase príde rást. Nie je teda potrebné úplne panikáriť. Trh určite prejde určitou korekciou, ceny niektorých nehnuteľností prestanú rásť a u niektorých klesnú. Avšak ak sa budeme baviť o horizonte napríklad desiatich rokov, tak je nehnuteľnosť stále vynikajúcou investíciou. Inými slovami to ceny nehnuteľností opäť vyberú nahor, rovnako ako napríklad ceny akcií, otázkou je len kedy. Rozhodujúce bude podľa môjho názoru pomer medzi ponukou a dopytom v danom mieste a u daného typu nehnuteľnosti. Ťažko napr. čakať, že by klesli ceny stavebných pozemkov v okresoch Partizánske, Prievidza, Bánovce nad Bebravou a Topoľčany v ktorých pôsobím. To je totiž taký nedostatkový tovar, že sa aj v tejto ťažkej dobe budú predávať dobre a „draho“.

Realitný trh sa mení. Bezprecedentný rast cien, ktorý sme zažívali v posledných rokoch končí. Otázkou je, ako dlho bude tento stav trvať a aký intenzívny bude u niektorých nehnuteľností pokles ich ceny. Ja však zostávam optimistom. V ekonomike ide o bežný cyklus (rast/pokles/rast/pokles) a nie je tomu inak ani v realitách. A ak si túto krivku prezrieme v dlhšom horizonte, 10 rokov a viac, zistíme, že krivka rastie. Z dlhodobého hľadiska teda stále platí, že je nehnuteľnosť skvelou investíciou.