Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za desaťročia

Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za desaťročia

Úvod: prečítajte si môj článok o veľkej premene

Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Ako autor tohto článku vám chcem priateľsky a jasne vysvetliť, čo pre nájomcov i prenajímateľov znamená príchod nového Občianskeho zákonníka. Odporúčam vám prečítať si ďalej — zhrnul som najdôležitejšie novinky a praktické tipy.

Prehľad najdôležitejších zmien

Najzásadnejšou novinkou je zjednotenie úpravy nájomných vzťahov: nájom bytov, domov, nebytových priestorov aj hnuteľných vecí bude riešený výlučne v Občianskom zákonníku, pričom osobitné zákony sa rušia. Dôsledkom by mala byť väčšia prehľadnosť a menej rozporov medzi rôznymi typmi nájmov.

Veľká zmena: zrušenie bytových náhrad. Prenajímatelia už nebudú povinní pri výpovedi z nájmu na dobu neurčitú zabezpečiť náhradné bývanie či ubytovanie nájomcovi, vrátane zraniteľných skupín. Očakávam, že to povedie k väčšej ochote uzatvárať zmluvy na dobu neurčitú.

Depozit a jeho pravidlá

Nový zákon zavádza jednotnú úpravu finančnej zábezpeky pre všetky typy nájmov: maximálna výška depozitu, spôsob použitia, lehoty na vrátenie a povinnosť vyplatiť depozit s úrokmi. To znamená, že prenajímatelia si musia skontrolovať existujúce zmluvy — ak depozit presahuje zákonný limit, môže byť neplatný.

Povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi je kontroverzná, no zákon ju považuje za spravodlivú kompenzáciu pre nájomcu, pokiaľ neboli spôsobené škody.

Odovzdávací protokol a reklamácie

Prenajímateľ zostáva povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, ale menšie vady, o ktorých nájomca vedel a ktoré nebránia užívaniu, sa už nebudú považovať za dôvod na neskoršiu reklamáciu ani zľavu z nájomného. Preto odporúčam dôkladný a prepracovaný odovzdávací protokol pri prevzatí bytu.

Právo chovať zviera a automatické predĺženie

Novela dáva nájomcovi zákonné právo chovať domáce zviera, pokiaľ nespôsobuje neprimerané ťažkosti. Ak chce prenajímateľ chov zvierat zakázať, musí to byť výslovne uvedené v zmluve.

Uľahčený je aj proces zamedzenia automatickému predĺženiu nájmu: po novom stačí písomná výzva zaslaná nájomcovi do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Dajte si pozor na rozdiel medzi „30 dňami" a „jedným mesiacom" — tieto lehoty nemusia končiť v rovnaký deň.

Prechodné obdobie a existujúce zmluvy

Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 začnú riadiť novou právnou úpravou automaticky. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme dobehnú podľa starých pravidiel do skončenia alebo predĺženia, potom prejdú pod nový zákonník. Nie je nutné hneď podpisovať nové zmluvy, no revízia existujúcich dokumentov je rozumná.

Moje odporúčania

Odporúčam vám:

• Skontrolovať depozitné klauzuly a výšku zálohy v zmluvách.
• Pripraviť detailný odovzdávací protokol pri prevzatí/odovzdaní bytu.
• V prípade prenajímateľov zvažovať flexibilitu pri dohodách o dobe nájmu.
• Sledovať finálne znenie zákona a podľa neho upraviť zmluvy najneskôr v prechodnom období.

Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.